Skip to content
Главная | Защита прав потребителя | Ипотека как одна из форм залога

Ипотечное кредитование в России

имею ипотека как одна из форм залога вот, теперь

В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость, благодаря которой финансирование строительства жилья и активизация всего рынка недвижимости в целом происходили бы за счет привлечения свободных денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов. Ипотечное кредитование — предоставление кредитов на приобретение и строительство реконструкцию объектов недвижимости — является формой кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов.

Ипотечные отношения охватывают различные типы недвижимости — жилищную, коммерческую, земельную. Однако основной объект ипотечного кредитования — жилье. Очевидна необходимость изучения опыта развитых стран в формировании действенной системы кредитования жилья с целью развития подобных механизмов в России, создания способов их практической реализации, что, несомненно, способствовало бы формированию рынка ипотечных кредитов в российских условиях. В данной главе рассмотрен исторический аспект развития ипотечного кредитования за рубежом и в России, раскрыты экономическая сущность и роль ипотечного кредита в развитии рыночных отношений, выделены его основные особенности.

Здесь дается также анализ элементов системы ипотечного кредитования, приведены классификация и функции ипотечного кредита, описаны классические модели ипотечного кредитования, подробно рассмотрены основные модели погашения долга. Понятие ипотеки и краткая история ее происхождения Одной из наиболее распространенных форм кредитов в развитых странах являются ссуды под недвижимость или ипотечные кредиты. Самые крупные направления кредитования под недвижимость — ссуды на покупку и строительство жилья, на освоение земельных участков, под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения.

О размахе этого вида кредитования свидетельствует факт того, что в США, например, за год населению выдают кредитов на приобретение недвижимости на сумму, превышающую млрд. Ипотека давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира. Ипотека снова появилась и у нас, В России.

Поэтому следует более подробно рассмотреть, что же это за инструмент, В чем его двигательная сила? Каковы Перспективы его развития и какую роль он мог бы сыграть в дальнейшем развитии российской экономики? Советский Энциклопедический словарь дает следующее определение: Он представляет собой право заимодавца на удержание этого имущества в случае неуплаты долга.

История происхождения ипотеки как формы залога История залога исчисляется многими столетиями. Еще в Вавилоне в VI в. Высокой степени развития достиг этот институт в Древнем Риме. По мере расширения круга участников имущественных отношений в Древнем Риме все чаще и чаще обязательственные отношения возникли между лицами, которые все меньше и меньше знали друг о друге. Все реже кредитор мог быть уверен в том, что должник способен и намерен уплатить долг. Иными словами, должнику все труднее становилось добиться доверия — получить кредит, который бы носил личный характер.

Для получения кредита должник стал, вынужден предназначать для кредитора определенное имущество, реализовав которое кредитор смог бы погасить задолженность. Определяющим условием для предоставления кредита стала ценность имущества, предназначенного кредитору для указанных целей, кредит в этом смысле все чаще стал носить вещный характер. Такие способы обеспечения, которые представляли собой права в отношении определенного имущества, независящие от последующих переходов права собственности на это имущество и пользующиеся преимуществом перед обязательственными Правами на это имущество.

В римском праве было выработано несколько форм вещных обеспечений, которые стали фундаментом для последующего развития института залога. Первоначальной формой залога в Древнем Риме была градация. Сущность этой формы обеспечения обязательств заключалась в том, что должник в обеспечение своего долга передавал во владение и собственность кредитору определенное имущество, а кредитор обязывался возвратить это имущество должнику после того, как последний погасит свой долг.

Иными словами, для того, чтобы получить кредит в денежной форме, будущему должнику приходилось самому предоставлять кредит в товарной форме своему будущему кредитору. Другая форма залога по Римскому праву известна под названием тину с. Она была более благоприятной для должника, так как ОН в обеспечение своего долга передавал имущество кредитору лишь во владение.

Право собственности на заложенное имущество, по крайней мере, до правомерной продажи этого имущества залогодержателем, принадлежало залогодателю. После оплаты обязательства должником залогодержатель был обязан вернуть заложенное имущество залогодателю. Хотя за должником и сохранялось право собственности на заложенное имущество, он лишался права извлекать полезные свойства из него. Особенно болезненным это ограничение было тогда, когда в залог приходилось отдавать земельный участок, который был единственным источником дохода должника.

Все недостатки предыдущих форм залога ликвидировала форма залога, позаимствованная римлянами у греков. Эта форма носила название ипотека. Для возникновения этого вида залога не требовалось передавать заложенное имущество во владение залогодержателю. При установлении ипотеки залогодатель не только имел право пользоваться и владеть, но также и отчуждать заложенное имущество.

Отчуждение не прекращало ипотеки: Очень часто ипотека трактуется узко — как кредит под залог недвижимости, хотя это понятие может быть связано с любыми денежными сделками купли продажи недвижимости, договором аренды, найма и т. Но, как правило, ипотека, даже исходя из этимологии этого слова, связана с землей. Ипотека в дореволюционной России История развития ипотеки в России представляется крайне полезной не только в познавательном плане, но и в практическом, поскольку стартовые условия формирования рынка ипотек в ХVIII— XIX вв.

В России ипотека и ипотечное кредитование появились в 50х гг. Первоначально кредиты предоставлялись государственными кредитными учреждениями, первыми из них были Монетная контора, возникшая при Петре II в г. При Екатерине II появились сохранные и ссудные казны, приказы общественного призрения. В течение долгого времени в России практически все кредитные учреждения, в том числе занимающиеся ипотечным кредитованием, были государственными.

При Николае I возникли первые сберегательные кассы, сохранные казны были самыми крупными центральными учреждениями земельного кредита. С года действовали дворянские банки. Кредиты предоставлялись дворянам под залог имения. Одновременно заемщик становился членом кредитного товарищества. Особенное распространение эта схема получила при образовании городских кредитных обществ, когда члены общества, не имея солидного уставного фонда или других источников финансирования, умудрялись инвестировать крупные средства в долгосрочные строительные проекты.

Собирались собственники недвижимости, объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома.

Предмет договора

Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. Ценные бумаги выдавались непосредственно учредителями, которые с этими долговыми обязательствами шли на вторичный рынок к инвестору, обещая по бумагам фиксированный доход. Чтобы придать своим ценным бумагам больший вес, кредитные товарищества добились права конвертировать их в государственные обязательства акции займов и т.

В этом им, конечно, содействовало государство. Дело в том, что когда Александр II увидел, что ипотека развивается недостаточно быстро, был проведен анализ, и выяснилось, что основное противоречие заключалось в потребности в долгосрочных капиталах при наличии краткосрочных. Государство поняло свою заинтересованность в ипотеке и приняло меры к повышению ликвидности ипотечных облигаций. В частности, организации или лица, которые имели на руках облигации, получили возможность заложить их в госбанк и получить кредит.

С другой стороны, решением правительства на покупку этих облигаций были направлены свободные капиталы городских управ, и это оказалось очень выгодно, так как эти ценные бумаги приносили хоть и небольшой, но стабильный доход в течение длительного времени. Таким образом, ипотечные облигации получили дополнительные гарантии со стороны государства. Помимо перечисленных преимуществ инвестирования в ценные бумаги кредитных обществ немаловажным фактором в глазах частного инвестора было круговое поручительство членов товарищества за погашение долговых обязательств.

Однако их привлекательность доказывается одним красноречивым фактом. Так, знаменитые английские финансисты Ротшильды с удовольствием выступали брокерами российских ценных бумаг, подтвержденных недвижимостью, продавая их на финансовых рынках Европы. Бумаги имели хождение во Франк фуртена Майне, Париже, Лондоне и других торговых центрах.

Всего к г. Под залог было принято 61 млн.

ВИДЫ ИПОТЕКИ

Кроме того, под залог городской недвижимости было выдано 1,7 млрд. Что касается правовой стороны ипотечной системы того времени, то в X томе Свода законов Российской империи можно найти ряд статей, регулирующих и определяющих правовую основу залога недвижимого имущества. Рассмотрим несколько основных статей. Статьи , Свода указывают, что в связи с тем, что передача имущества в залог может привести к отчуждению этого имущества, российское законодательство установило, что закладывать может только тот, кто способен отчуждать, то есть исключительно собственник имущества, и при этом никоим образом не ограниченный в праве распоряжения этим имуществом.

Право российской империи не предусматривало законного и судебного залогов. Для действительности залога недвижимости необходимо было придать договору о залоге особую форму — форму крепостного акта закладной крепости , который должен быть подписан двумя свидетелями.

Удивительно, но факт! Без него оформление ипотечного кредита невозможно. С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

Договор о залоге движимых вещей должен был иметь нотариальную форму. Залог как движимого, так и недвижимого имущества влек за собой запрет его отчуждения. Наряду с общими нормами о залоге существовали специальные правила о залоге для казны, кредитных институтов Устав кредитный , ссудных касс и товарных складов Устав торговый. Еще одна попытка проведения ипотечной реформы была задумана в г.

Эта реформа предполагала принципиальным образом изменить систему залогового права на недвижимость. По замыслу ее авторов реформа должна была способствовать развитию поземельного кредита, то есть такого кредита, который предоставляется под обеспечение его недвижимостью. К году была закончена работа над проектом вотчинного устава, который, как предполагалось, должен был включать в себя большую часть правил, относящихся к праву собственности и залогу на недвижимость.

В ходе работы над этим законопроектом активно использовалось законодательство всех европейских стран, уже имевших к тому времени ипотечные системы залога недвижимости, а также соответствующие разделы проекта общегерманского уложения. Основным звеном ипотечной реформы должна была стать новая система оборота и в том числе залога недвижимости, связанная с введением вотчинной ипотечной, поземельной книги. Значение вотчинной книги должно было заключаться в том, что сила права собственности, залогового и иных прав на недвижимость обусловливалась внесением соответствующей записи в эту книгу.

Другим элементом реформы должен был стать отказ от правил запрета отчуждения заложенной недвижимости.

Удивительно, но факт! Ипотека в силу закона легальная ипотека — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. Во избежание предоставления недостоверных сведений о трудовой деятельности и уровне дохода, банки все чаще проверяют справки 2-НДФЛ напрямую в Налоговой инспекции или Пенсионном фонде РФ.

К сожалению, проекту вотчинного устава не суждено было приобрести законную силу. В начале XX в. Главными частными финансовыми центрами являлись акционерные коммерческие банки, число которых к г. Ипотечным кредитованием занимались и мелкие кредитные учреждения — городские общественные банки, общества взаимного кредита городские, земские, сословные, профессиональные , кредитные кооперативы.

Специализированными государственными ипотечными учреждениями были Крестьянский поземельный банк. Государственный дворянский земельный банк. На Государственный крестьянский банк была возложена задача сужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. При его участии с по гг. Задачей Государственных дворянских банков было поддержание помещичьего землевладения, а потому они обслуживали интересы исключительно дворянского сословия. Схема их работы была достаточно проста.

Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения.

Удивительно, но факт! Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Всего к г.

Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Подобная система просуществовала до 50х гг. Причиной ее краха стало несоблюдение дворянскими банками золотого правила сбалансированности пассивов и активов.


Читайте также:

  • В каком году приняли закон о ремнях безопасности
  • Гос регистрацию прав на недвижимое имущество
  • Надо ли сдавать права после лишения до 1 сентября 2013
  • Квартира в ипотеку юрист
  • Ипотека по программе победа
  • Расторжение брака суд бланк заявления